Совершение сделок купли-продажи недвижимого имущества с использованием средств материнского капитала

Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (далее - Закон) устанавливает дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь. Одно из возможных направлений, на которое может быть использован материнский (семейный) капитал - улучшение жилищных условий.

Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий установлены Правительством Российской Федерации постановлением от 12.12.2007 № 862 «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» (далее - Правила). Указанные Правила устанавливают виды расходов, на которые могут быть направлены средства материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств.

Пунктом 2 Правил определено, что лицо, получившее государственный сертификат на материнский (семейный) капитал, вправе использовать средства (часть средств) капитала на приобретение или строительство жилого помещения посредством совершения любых не противоречащих закону сделок.
При приобретении прав на жилые помещения применяются общие нормы, установленные  статьями 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Передача недвижимости продавцом и  принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному  документу о передаче (в том числе по договору купли-продажи при наличии в нем соответствующего указания). Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Специальные нормы, регламентирующие порядок и условия оплаты цены договора с  использованием средств материнского (семейного) капитала, определены Законом. В соответствии со ст. 10 Закона приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации. Жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению. Причем если супруги - это лица, состоящие в браке, то родители - это прежде всего отец и мать детей, и они могут не состоять в браке. Из анализа положений Закона и Правил следует, что приобретенное жилое помещение, возможно, оформить первоначально как в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей, так и в собственность лица, получившего сертификат, с последующим оформлением жилого помещения в общую собственность.

В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Государственная регистрация проводится на основании Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 16 Закона о регистрации). Заявления о государственной регистрации от имени несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет представляют  их законные представители. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет документы предоставляют самостоятельно. Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении.

Сделки, направленные на приобретение жилого помещения с использованием средств материнского (семейного) капитала, непосредственными участниками которых являются несовершеннолетние и близкие родственники, не  соответствуют требованиям, установленным п.3 ст.37 ГК РФ, и их государственная регистрация невозможна.

Следует отметить, что п. 1 ст.77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.


В случае если жилое помещение, на приобретение которого были использованы кредитные средства, принадлежит на праве собственности только лицу, являющемуся заемщиком по кредитному  договору, право собственности остальных членов семьи, в том числе несовершеннолетних, может возникнуть исключительно в результате сделки с жилым помещением. Вместе с этим изменение количества собственников жилого помещения, в том числе, если собственниками являются несовершеннолетние, не влияет на установленное ограничение (обременение) прав на жилое помещение, находящееся в залоге в силу закона.

Таким образом, при приобретении жилого помещения с использованием кредитных средств, а также средств МСК, право собственности на такое помещение возникает у всех членов семьи. При этом указанное помещение считается находящимся в залоге и залогодателями являются все собственники помещения, в том числе, несовершеннолетние, не являющиеся заемщиками по кредитному договору.

После исполнения обязательств по договору купли-продажи с использованием кредитных средств, необходимо обратиться в регистрирующий орган для подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке в силу закона. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.